Er zijn vele verschillende smaken van vastgoedacquisitie: sommige wegen zijn bekend en goed bewandeld, andere zijn in opkomst, en andere juist in verval.
Dit artikel is een uiteenzetting van een aantal van die acquisitiemethodes, met een aantal voor- en nadelen per methode. Heb je suggesties of vragen? Laat het ons weten!
Twee soorten acquisitie
Op hoofdlijnen zijn er twee verschillende soorten van acquisitie te onderscheiden: warme acquisitie en koude acquisitie.
Warme acquisitie houdt in dat er een verkoopbereidheid is bij de verkoper: de verkoper heeft de intentie en wens om zijn/haar vastgoed te verkopen, en zoekt daar enkel de meest geschikte koper voor. Vaak gaat dit op basis van prijs en betaalzekerheid. Zodra er op deze vlakken een overeenkomst is kan de transactie over het algemeen vrij snel tot stand komen.
Koude acquisitie daarentegen is het benaderen van eigenaren zonder dat er een expliciete verkoopbereidheid is. Die afwezigheid zorgt er voor dat er eerst een flink aantal stappen moeten worden gemaakt om te kijken of er eventueel een mogelijkheid tot verkoop/aankoop is. In een geval waar een eigenaar meteen reageert, ziet het proces er ongeveer zo uit:
- eerste contactmoment (brief, belletje, e-mail)
- eigenaar reageert: korte uiteenzetting interesse
- eerste compleet vrijblijvende en verkennende gesprek
- enkele dagen/weken/maanden bedenktijd en verdere onderhandeling
- transactie
Het feit dat al deze stappen moeten worden gemaakt, en dat dit per definitie voor een redelijk grote groep moet worden gedaan om er genoeg successen uit te halen om het hele verhaal het waard te maken, zorgt er voor dat koude acquisitie over het algemeen vrij veel tijd kost.
Lees verder om meer te leren over een aantal koude en warme acquisitiemethodes.
Warm
Onderhands via netwerk
Dit is waarschijnlijk één van de meest, zo niet meest bekende methode, en ongetwijfeld komen hier een aantal stereotypes vandaan.
Grofweg houdt onderhandse acquisitie in dat kansen direct van persoon A aan persoon B worden aangeboden. Dit kan een bevriende ondernemer zijn, een persoon uit de buurt, een familievriend, een makelaar, of eigenlijk iedereen in het netwerk die vastgoed bezit en/of contacten heeft met anderen die dat hebben.
Bepaalde soort objecten worden met voorkeur op deze manier verkocht: bijvoorbeeld objecten met huurders er in, of eigenaren die niet publiekelijk willen aankondigen dat ze een object willen verkopen.
Hoe werkt het?
Om onderhands objecten aan te kunnen kopen is het dus essentieel om deel uit te maken van deze onderhandse netwerken. Deze netwerken kunnen zijn gebaseerd op allerlei aspecten: opleiding, zakelijke achtergrond (het vastgoedwereldje is klein), compensatieregeling richting aanbieder (lees: financiële compensatie), vastgoedsociëteiten, en meer. Hoe je het ook bekijkt, is wederzijds vertrouwen tussen jou en de aanbieder van belang. Soms moet je snel schakelen en dan wordt niet alles contractueel vastgelegd en moet men er dus op kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nageleefd.
Voordelen
- aanbod dat (nog) niet “op de markt” is
- kans om efficiënt in te kopen
- zodra je deel uitmaakt van een netwerk zal de stroom aanbod redelijk betrouwbaar zijn, waar jij met elke aankoop jouw waarde binnen dat netwerk versterkt
Nadelen
- bestaande netwerken betreden als nieuwkomer kan moeizaam zijn zonder een gedeelde achtergrond, track record en/of bewezen financiële middelen
- een object passeert vaak vele partijen voor dat deze pas bij jou terecht komt - een kritische blik blijft van groot belang
Online aanbod: Funda en anderen
Wie kent het niet - het internet en dan vooral Funda afspeuren naar aantrekkelijk aanbod.
Hoe werkt het
Je kijkt online naar aanbod dat mogelijk interessant is. Sommige websites staan het toe filters in te stellen om slimmer te zoeken.
Voordelen
- relatief breed aanbod: tussen de 50 en 650 per dag nieuw aangeboden objecten
- informatie is redelijk gestandaardiseerd inzichtelijk gemaakt
Nadelen
- erg hoge competitie, vele ogen
- alles doorgaans nog via een makelaar
- elke ochtend moet je het nieuwe aanbod bekijken om mogelijke kansen niet te missen
Vastgoedveilingen
Veilingen kunnen op vrijwillige of onvrijwillige basis tot stand komen. Bij onvrijwillige veilingen hebben we het vaak over faillisements/executie veilingen.
Hoe werkt het
Op verschillende websites worden komende veilingen aangekondigd met enkele details over het betreffende object. Na aanmelding is het mogelijk om mee te bieden. Bij een vrijblijvende veiling is de verkoop niet gegarandeerd. Een aantal van dergelijke websites zijn:
Voordelen
- mogelijk om efficiënt in te kopen
- minder vaak bezocht dan online huizenaanbodsites
Nadelen
- laatste jaren meer en meer competitie waardoor marges lager zijn
- niet alle veilingen garanderen dat het object zal worden verkocht: soms is het vrijblijvend
Koud
Aanbellen / bellen
Hoe werkt het?
Een redelijk veelvoorkomende praktijk, waar men op de fiets of scooter door buurten heen rijdt en plekken identificeert waar ontwikkelpotentie lijkt te zijn. Vervolgens kan je direct aanbellen of de eigendomsinformatie opvragen bij het kadaster en de eigenaar per telefoon benaderen.
Voordelen
- voor de markt uit
- te combineren met reguliere bedrijfsvoering: het is altijd mogelijk om “onderweg” goed om je heen te kijken
Nadelen
- als jij de potentie vanaf de straat kan zien kunnen anderen dat waarschijnlijk ook
- erg tijdsintensief door de per definitie erg persoonlijke aanpak
Brieven door de bus
Dit is een “hagel” methode: door een generiek bericht op grote schaal fysiek te verspreiden.
Hoe werkt het?
Schrijf een brief of flyer (zo persoonlijk mogelijk) en verspreid deze in de buurt/wijk waar je interesse in hebt. Mochten eigenaars interesse hebben om het te verkopen zullen ze je mogelijk benaderen. Om deze methode te laten werken is het vaak nodig duizenden flyers/brieven te verspreiden
Voordelen
- voor de markt uit
Nadelen
- niet persoonlijk
- niet trefzeker
- tijdsintensief: brief/flyer maken, printen, verspreiden, beschikbaarheid zodra eigenaren je bellen
Google maps en ruimtelijkeplannen.nl afspeuren, en selectief eigenaren benaderen
Het is te voorkomen om hele wijken/buurten blindelings te benaderen, door zelf een preselectie te doen.
Hoe werkt het?
Kies een buurt/wijk en speur deze zorgvuldig af. Dit is de digitale equivalent van het door wijken fietsen en kijken waar er mogelijkheden zijn. Ben je op zoek naar lege kavels? Dan kun je bijvoorbeeld google maps en ruimtelijkeplannen en/of andere tools combineren.
Voordelen
- redelijke mate van preselectie
- voor de markt uit
Nadelen
- tijdsintensief proces per adres door vereiste persoonlijk benadering
- schaalt slechts met de hoeveelheid kaartoppervlakte die je af kan gaan
- elk gevonden object moet nog worden “opgewarmd”
Samenwerking met makelaar
Een alternatief hierop is het aangaan van een proactieve samenwerking met één of meerdere makelaars. Hierbij bundelen jullie je krachten om de plekken met de meeste potentie in een buurt te herkennen. De lokale kennis van de makelaar is hierbij van belang.
Hoe werkt het?
Samen met een makelaar kijk je naar een bepaald gebied en proberen jullie samen de locaties te vinden waar relatief snel waarde kan worden toegevoegd. Dit kunnen gebieden zijn binnen of grenzend aan gebieden waar binnenkort bestemmingswijzigingen op tot stand gaan komen, waar een wijzigingsbevoegdheid op ligt, of waar uitbreidingsmogelijkheden zijn. Een eigenaar die een verhoogde mate van verkoopbereidheid heeft (bijv vanwege leeftijd van de eigenaar van een bedrijf of woning) kan hiermee ook al potentieel interessant zijn.
Voordelen
- hoge mate van preselectie door lokale kennis van makelaar
- “voor de markt” uit en dus een stuk minder competitie
Nadelen
- je bent verboden aan de makelaar
- schaalt “slechts” met de tijd die jij kan spenderen per makelaar
- vertrouwensband met makelaars moet eerst worden opgebouwd
- elk gevonden object moet nog worden “opgewarmd”
- nog steeds hoge mate van afwijzing en tijdsinvestering
Conclusie
Er zijn vele manieren om acquisitie te doen in vastgoed, met elk voordelen en nadelen. Voor particulieren is een grote tijdsinvestering vaak niet reëel en dus zijn de koude acquisitiemethodes over het algemeen minder geschikt voor deze groep, terwijl we zien dat grotere partijen dit nog wel eens willen proberen.
Over plot.dev
Wij zijn er van overtuigd dat vastgoedacquisitie voor kleine vastgoedontwikkelaars een stuk slimmer kan dan de huidige (reactieve) status quo. Door data vanuit allerlei bronnen te combineren met ons eigen woningprijsmodel gebaseerd op honderdduizenden woningprijzen vinden wij geautomatiseerd (her-)ontwikkelkansen door heel Nederland, gebruik makend van verschillende methodes. Benieuwd naar wat we doen? Neem contact met ons op of lees meer op https://plot.dev
