In 2021 geldt er een nieuw tarief aan overdrachtsbelasting, 8% voor beleggingspanden en tweede woningen, 2% voor een eigen woning en 0% voor starters t/m 35 jaar.
Als je een renovatieproject koopt waar je niet zelf gaat wonen, betaal je dus vanaf nu het 8% tarief aan overdrachtsbelasting. Een fikse slok op de borrel die het moeilijk maakt om een project winstgevend te houden. Er is echter een regeling die het wat beter kan laten uitpakken, de doorverkoopregeling.
De doorverkoopregeling houdt in dat als je een pand binnen 6 maanden na leverdatum weer verkoopt, er over het bedrag van de aankoopprijs geen overdrachtsbelasting afgedragen hoeft te worden. Dit bedrag aan overdrachtsbelasting kan worden verdeeld tussen de koper en verkoper. In de praktijk stelt de verkoper meestal de eis dat de koper deze overdrachtsbelasting vergoedt aan de verkoper. Over de meerwaarde wordt vervolgens overdrachtsbelasting afgedragen door de koper aan de belastingdienst. Het is bij deze regeling van belang dat de leverdatum van de verkoop binnen 6 maanden van de leverdatum van de aankoop zit. Flink doorwerken geblazen dus!
Voorbeeldberekening
Dit kan er in de praktijk als volgt uitzien:
Je koopt een woning voor € 300.000,- + 8% (= € 24.000,-) overdrachtsbelasting. Je verbouwt de woning en verkoopt het na 5 maanden voor € 400.000,-. Er kunnen nu verschillende dingen gebeuren met de overdrachtsbelasting, dat is afhankelijk van de koper.
In het gunstigste geval wordt de woning gekocht door een belegger of als 2e woning. In dat geval betaalt de koper 8% (= € 32.000,-) overdrachtsbelasting over € 400.000,- en kun je dus de volledige € 24.000,- terugvragen. De resterende € 8.000,- gaat naar de belastingdienst.
Als een koper er zelf wil gaan wonen, en dus in de 2% categorie valt, mag je over je aankoopbedrag 2% rekenen. In totaal wordt er 2% van € 400.000,- gerekend, dus € 8.000,- In dit geval krijg je maximaal € 6.000,- aan overdrachtsbelasting terug van de koper. De resterende € 2.000,- gaat naar de belastingdienst.
Starters
Starters kunnen gebruik maken van de startersregeling en daarmee 0% overdrachtsbelasting betalen. In dat geval is er ook geen bedrag terug te vorderen voor de verkoper.
Als een woning wordt gekocht door meerdere personen, waarbij een deel van de kopers onder de startersregeling valt, kan er alleen over het gedeelte wat binnen die startersregeling valt geen overdrachtsbelasting worden teruggevraagd. Het kan dus zo zijn dat een verkoop voor een deel 8%, voor een deel 2% en voor een deel onder de 0% regeling valt, bijvoorbeeld wanneer ouders een pand kopen samen met een kind die er gaat wonen.
Deze tarieven zijn voornamelijk ontworpen om de oververhitte woningmarkt wat te laten afkoelen. Zo wordt het voor starters goedkoper en voor de belegger duurder. Toch slaat de overheid de plank mis met deze regeling in combinatie met de doorverkoopregeling. Het is namelijk een stuk gunstiger om een pand aan een belegger door te verkopen dan aan een starter. Zo is het aantrekkelijker om een lager bod van een belegger te accepteren dan een hoger bod van een starter.
